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专访清华大学刘佳燕：建立老旧住宅“好房子”标准体系
5月，中共中央办公厅、国务院办公厅《关于持续推进城市更新行动的意见》正式印发，一场大规模城市更新在全国按下“加速键”。
其中，推进城镇老旧小区整治改造被列入这轮城市更新关键任务。各地有何动作？
作为全国人口第一大省，2025年广东已下达老旧小区改造资金共计17.1亿元，全年计划开工改造老旧小区1289个，其中广州计划改造小区数量156个，位列全省第一。
近日，南方财经全媒体记者走访广州多个小区发现，这场家门口的“改造攻坚战”，推进难度不小。以广州越秀区的金麓社区为例，部分老旧小区过去几年就加装电梯一事已进行多次协商，但因缺少业主委员会协调、各楼层居民意见难以统一等原因，不乏同一小区一栋楼建得成，另一栋楼却建不成的情况。
为打破僵局，一些新的改造模式也在出现。广州越秀区三眼井社区改造项目就由街道牵头，与润高智慧产业有限公司签订合作框架协议，由企业出资提供社区运营管养服务，再通过产业收益逐步回补投入，探索保本微利可持续的资金平衡模式。在三眼井社区内，记者也看到了包括咖啡店、食杂店、艾灸馆等在内的多种底商，以及一家公建民营的普惠托育园。
居民小区兼具公共空间与私人空间的双重属性，使得对这“一亩三分地”的改造成为了一场涉及居民、居委会、政府乃至企业的多方博弈。在这座超大城市中心，各方都在寻找共赢路径。
一场家门口的“攻坚”
“主要还是赔偿标准和电梯井对部分住户的遮挡问题协调不了。”金麓社区住户关禾（化名）告诉记者，数年前，她所在的楼栋业主曾几次提出加装电梯，相关项目方案一度走到公示流程，但因部分居民投诉反对，最终加装电梯项目没有落地。
在小区内记者看到，当时部分业主提出扩建电梯间及连廊工程的公示图仍贴在住宅楼一楼，公示时间为2017年12月至2018年1月。近8年过去，公示图已经褪色泛白，电梯还没有装上。而在同一小区一墙之隔的另一栋楼，新加装的电梯已经顺利运转了好几年。
杨宏伟是同一小区另一栋楼的住户，也是金麓社区的网格支部书记，回忆起当初楼栋推进电梯加装项目的过程，他告诉南方财经全媒体记者，最关键的推动力量是一个由3户业主组建的“服务小组”，其中包括一名“有威望的协调者”，负责化解矛盾，一名“年轻力壮的执行者”，负责对接政策、跑手续，还有一位专门负责财务核算的“财务管理者”。
“要找几位负责的、热心的业主全程跟进，且各自分工明确，这很重要。我们在协商过程中也遇到过一些难题，包括对赔偿标准的不同意见，也有始终不同意改造方案的业主，我们就请小组内有威望的同志点对点沟通协调。在这个‘服务小组’的推动下，加装的电梯大概1年多就走完设计、审批、建设全流程，顺利投入使用了。”杨宏伟说。
金麓社区内利创智投，已经完成电梯加装的老旧小区不在少数。南方财经全媒体记者走访邻近多个小区发现，不少楼栋都已经加装了电梯，基本采用刷卡乘坐的方式。
金麓社区居委会相关负责人表示，前几年在财政补贴带动下社区迎来了大批加梯需求，目前能建的基本已经建完了，剩下的基本都是居民意见难以协调的小区，比如有被遮挡到的户主不同意等等，“今年暂时还没有接到有小区反馈要加装电梯的需求。”
作为拥有千万人口的超大城市，自2010年逐步推进既有住宅加装电梯起，截至2024年9月底，广州已累计推动加装电梯批复通过18005台，建成15190台，惠及居民100多万人，审批和建成数量均居全国之首。同时，广州荔湾、越秀、天河等区都出台了“一梯10万元”的补助方案，截至2024年5月，全市累计发放补贴金额已达3.7亿元。
“当时应该是电梯加装完成后一年多拿到财政补贴，每梯10万元。目前这笔补贴资金由‘服务小组’专人管理，用于每年3000元—4000元的电梯运维费用。如果没有财政补贴，以后的加装电梯项目推进可能又更困难一些。”杨宏伟说。
2025年广州市越秀区政府预算报告显示，今年广州市越秀区房屋管理局也申请了一笔名为“既有住宅安装电梯财政补贴”的预算，资金需求1500万元，数量指标为150宗，时效指标要求2025年12月31日前完成补贴发放。
“电梯还是有一些住户想装的，第一次协商失败之后其实也沟通过几次，但都还没有达成一致意见。各种方案也都提过，肯定多多少少会有遮挡，就是看大家怎么谈，能不能谈得下来。”关禾说。
据广州市规划和自然资源局统计，目前广州全市老旧小区住宅待加装电梯的存量还有超过10万栋。
引入新合作方“破局”
社区改造过程中涉及的各方利益权衡问题，单单依靠业主自发牵头推进并不容易，一些社区也在此过程中探索引入新的合作方。
其中，入选住建部可复制政策机制清单的越秀区三眼井社区改造项目就由街道牵头整合低效空间等资源，再与润高智慧产业有限公司签订合作框架协议，开展智慧社区建设和后续管养工作，引导润高智慧产业有限公司出资提供社区运营管养服务。
“我们相当于承担了社区运营管养的‘准物业’角色。”深圳润高智慧产业有限公司（简称：润高智慧）广州公司相关负责人告诉南方财经全媒体记者，润高目前在三眼井社区主要有提供路灯维修、地砖清洗、四害消杀等服务，但不收取传统物业费，而是通过盘活社区公房、空地、停车位等闲置资源开展多种经营，实现自我造血。
“目前我们在三眼井社区内已经落地了24小时打印设备、冷鲜奶站、白蚁防治布点等便民利民产业，并提供电梯托管服务。改造项目运转基本能保持收支平衡，依托便民产业微利维持收入的同时，我们也采取灵活响应而非驻点的社区服务模式进一步降低人工成本。”该负责人表示。
谈及社区服务过程中最让人“头疼”的权益平衡问题，润高也总结了一套“方法论”。
“和政府谈，我们主要是沟通通过‘以管代租’模式反哺社区。涉及居民产权的项目就需要召开意见征询会并公示，以多数居民满意为原则。遇到个别持反对意见的业主，我们也会尝试通过协商沟通的方式争取。与村集体合作就主要以租金兜底或收益分成为主，需要平衡公益目标与村集体收益需求。”该负责人表示。
在三眼井社区内，记者也看到了包括咖啡店、食杂店、艾灸馆等在内的多种底商。同时，社区还引入建设了一家公建民营的普惠托育园，可为1.5—3岁婴幼儿提供全日托、晚托、计时托等多类托育服务，其中全日托的保教费用为2430元/月，伙食费为25元/天。
值得注意的是，上述负责人透露，目前润高也已将三眼井社区改造模式复制至广州番禺、增城、南沙、从化等地，并借助空间优势进一步创新社区运营管养服务模式，拓展开发了停车场治理、健康小屋、文旅民宿、餐饮集市等多种项目。
“我们觉得（在老旧小区改造过程中）最关键可能还是需要街道牵头，协调消防、城管、住建等多部门支持，尽可能平衡好居民、企业等多方意见和权益，才能最终推动改造项目顺利落地，并实现持续健康运作。”该负责人说。
千万人口“社区改造”进行时
城市更新是一场持久战。
仅就老旧小区改造而言，截至2023年12月底，广州已累计完成918个老旧小区的改造，累计改造老旧建筑4959.2万平方米，惠及67.9万户家庭、217.2万居民。到2024年，广州全市又陆续推进523个老旧小区改造，覆盖19.53万户家庭，62.5万居民。
与此同时，截至2024年末，广州常住人口规模达到1897.8万人，城镇化率为87.24%。从数字上可以直观感受到，这座超大城市的改造需求与空间，仍然庞大。
据南方财经全媒体记者不完全统计，推进老旧小区改造已连续9年被写入广州市政府工作报告，每年改造目标数量基本保持在100个以上。
其中，2025年广州市政府工作报告明确，要推广应用“自筹资金、拆危建新”危旧房改造、微改造、成片连片改造等模式，新开工改造老旧小区156个。同时，支持住宅老旧电梯更新改造，全年完成城市更新固定资产投资1800亿元以上，其中城中村改造1000亿元以上。
广东省住房建设厅公布数据显示，广东2025年已下达用于老旧小区改造的中央财政资金15.8亿元，预下达省级补助资金1.3亿元，共计17.1亿元。今年，广东全省计划开工改造老旧小区1289个，预计惠及居民约20.33万户。其中，广州、茂名、梅州、中山、揭阳的计划改造小区数位列全省前五，分别为156个、137个、136个、110个、109个。
面向千万人口需求，新一年的老旧小区改造工程已在广州多地开工。其中，位于白云区的广州大源山庄等20个老旧小区改造项目就在4月正式开工。该项目建筑面积约61.65万平方米，覆盖同德、大源、景泰、同和、棠景5个街镇的20个老旧小区，涉及约1.1万户居民。
据悉，此次改造将涵盖房屋建筑本体及小区公区两大板块，包括建筑外立面翻新、水电气管网改造、停车位规划、适老化设施加装，以及道路硬化、绿化提升、垃圾分类、充电桩等公共空间优化内容，系统性解决老旧小区所面临的困境，并同步引入智慧社区管理系统，实现小区功能全面升级。
在这场涉及居民、居委会、政府乃至企业的多方博弈中利创智投，各方都在探索寻找共赢路径。
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